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Grevesmühlen So klappt es mit der Baufinanzierung
Mecklenburg Grevesmühlen So klappt es mit der Baufinanzierung
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19:05 15.05.2018
Mitarbeiter der Baumschule Obstblüte Sanitz bringen ein Grundstück im neuen Sanitzer Wohngebiet am Obstblütenweg auf Vordermann. Quelle: Fotos: Frank Söllner/ospa
Rostock

Immer mehr Menschen in der Region erfüllen sich den Traum von der eigenen Immobilie. Das belegen Zahlen der Ostseesparkasse (Ospa), einem der größten Kreditgeber in Mecklenburg: Wurden hier 2012 noch rund 1000 Baufinanzierungen mit zusammen 126 Millionen Euro auf den Weg gebracht, waren es fünf Jahre später schon fast 1800 Baufinanzierungen mit einem Gesamtvolumen von 274 Millionen Euro. „Bauen ist durchaus teurer geworden“, sagt Alexandra Ramson, Teamleiterin im Ospa-Immobilien-Zentrum. Das durchschnittliche Investitionsvolumen stieg von 100

000 Euro auf 150 000 Euro. „Da aber die Zinssituation so günstig wie noch nie ist, ist der Immobilienerwerb insgesamt nicht kostspieliger“, so Ramson.

Dennoch warnt Axel Drückler, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern, dass der enorm gestiegene Fremdmittelbedarf beim Hausbau nicht zu unterschätzen ist. „Es ist sehr, sehr wichtig, dass die Finanzierung unter realistischen Annahmen bis zum Ende durchgerechnet wird“, sagt Drückler. Dabei sei zu berücksichtigen, dass bei der Tilgung der Restschuld nach zehn Jahren höhere Zinsen anfallen könnten. „Zwischen fünf und sechs Prozent sind hier wahrscheinlich.“ Häuslebauer sollten daher eine gewisse Grundsicherheit haben, dass sie die Kreditrate auf Dauer bezahlen können.

Hinzu kommen noch die laufenden Kosten, wie Grundsteuer, Gas, Abwassser, Strom und Versicherungen. „Wir rechnen hier mit drei Euro pro Quadratmeter“, sagt Drückler.

Eigenkapital wichtig

Laut Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) sollten angehende Eigentümer einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Bausumme einbringen und 5000 bis 10000 Euro für unerwartete Zusatzleistungen während der Bauphase zur Verfügung haben. Gleichzeitig sollten die aktuell niedrigen Zinsen dazu genutzt werden, möglichst viel zu tilgen. „Dadurch spart man bares Geld und die Kreditlast wird schneller reduziert“, so der BSB. Das habe auch Vorteile, wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung wieder steigen.

Für Finanzexperte Axel Drückler ist klar: „In der Regel sollte das Eigenkapital reichen, um mindestens die weichen Kosten zu stemmen, die durch Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls den Makler entstehen.“ Generell sei die Baufinanzierung aber eine ganz individuelle Angelegenheit. „Bei einem extrem hohen und sicheren Gehalt ist sogar eine Hundertprozent-Finanzierung möglich“, sagt Drückler.

Ein Blick aufs Girokonto sorge für Klarheit: „Hier sehe ich, wie viel ich bisher zur Seite legen konnte.“ Wenn aber bisher nichts gespart werden konnte: „Wie sollen dann jetzt plötzlich monatlich 1000 Euro für die Baufinanzierung zur Verfügung stehen?“, fragt Drückler.

Mehrere Experten befragen

Bevor der Baukredit gewährt wird, ist bei der Ospa mindestens ein Beratungsgespräch nötig. Hier gibt es eine umfangreiche Ziele-Wünsche-Analyse – „im Ergebnis wird mindestens ein individuelles Angebot unterbreitet“, sagt Alexandra Ramson. Bei verbindlichem Vorhaben könne innerhalb einer Woche alles vertraglich geregelt werden. Dann gehe es zum Notar. „Während der gesamten Umsetzungsphase steht der Berater dem Kunden mit seinen Erfahrungen und Tipps zur Seite“, so Ramson. Auch bleibe die Ospa nach dem Einzug Ansprechpartner in allen finanziellen Belangen und unterbreite Anschlussangebote, wenn die Zinsbindungsfrist ablaufe.

Verbraucherberater Drückler empfiehlt, sich nicht nur bei einem Experten Rat zu holen. „Es sollten mindestens zwei, drei Stellen angelaufen werden, um auf unterschiedliche Probleme aufmerksam zu werden.“ Im Gegensatz zu Banken könnten zum Beispiel Darlehensvermittler einen größeren Teil des Marktes abdecken.

Auch müssten Grundstücksverkauf und Hausbau aufeinander abgestimmt sein, bevor der Darlehensvertrag geschlossen wird. „Wir hatten schon Fälle, da war der Vertrag unterschrieben, doch plötzlich wollte der Verkäufer nicht mehr verkaufen“, berichtet Drückler. Und die Kreditnehmer mussten ihrer Bank eine Nicht-Abnahme- Entschädigung zahlen.

Aus Drücklers Sicht kann eine bezahlte Immobilie ein sinnvoller Baustein in der Altersversorgung sein. „Es muss aber ordentlich durchkalkuliert sein, ob so eine Belastung über 15 bis 20 Jahre oder länger durchgezogen werden kann.“ Dies sei eine schwerwiegende Entscheidung.

Fünf Gefahren beim Hausbau

Der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) nennt fünf Gefahren, die beim Hausbau lauern, und gibt Tipps wie sich Bauherren davor schützen können:

1. Unvollständige Bauverträge: Der Bauvertrag bestimmt, welche Leistung das Unternehmen dem Verbraucher schuldet. Was hier nicht drinsteht, kann nur schwer nachverhandelt werden. Umso wichtiger ist, dass der Bauvertrag vollständig ist. Zentrale Punkte sind eine lückenlose Bauleistungsbeschreibung und ein ausgewogener Zahlungsplan, bei dem die vereinbarten Abschläge nach Baufortschritt bezahlt werden.

2. Vertragsabschluss unter Druck: Oft werden Verbraucher durch Preisschnäppchen und befristete Sonderangebote zum schnellen Vertragsabschluss gedrängt. Eine umfangreiche Prüfung des Bauvertrags und das Einholen von Vergleichsangeboten sind dann kaum mehr möglich. Wichtig zu wissen ist, dass Bauherren, die ein Haus aus einer Hand erwerben oder größere Umbaumaßnahmen planen, innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten dürfen. Bauverträge sollten in jedem Fall von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht geprüft werden.

3. Mängel am Bau: Die Erfahrungen der Berater zeigen: Die Mängelhäufigkeit beim Bauen nimmt wieder deutlich zu. Das liegt vor allem an der hohen Auslastung der Baufirmen und dem damit verbundenen Zeitdruck. Besonders schadensträchtige Baufehler können bei der Abdichtung von Kellern oder Bädern geschehen. Die Folgen sind verheerend: Wassereinbruch und Schimmelbildung treten unter Umständen erst Jahre später auf und haben Mängelbeseitigungskosten zur Folge. Private Bauherren sollten daher immer eine professionelle Baubegleitung beim Hausbau miteinkalkulieren und einen Sachverständigen hinzuziehen.

4. Knappe Finanzierung: Wenn die Finanzierung zu knapp bemessen ist, sind Bauherren kaum handlungsfähig. Bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten besitzen sie keine Mittel, um einen Anwalt zu konsultieren. Mittel- und langfristig könnte ein krankheitsbedingter Arbeitsausfall die Finanzierung gefährden. Eine solide Finanzierung beruht auf einer realistischen Kostenberechnung, die sowohl die Baukosten, als auch die Baunebenkosten berücksichtigt.

5. Bauverzögerung: Wenn die Baustelle stillsteht und die Arbeiten nicht voranschreiten, geraten Bauherren schnell in Bedrängnis. Der Mietvertrag läuft aus, der Umzug muss verschoben werden, es drohen unkalkulierbare Mehrkosten. Damit Bauherren diese Falle umgehen, sollten sie eine feste Bauzeit mit der Baufirma vereinbaren. Das Gesetz sieht beim Hausbau und größeren Umbaumaßnahmen vor, dass Baufirmen einen verbindlichen Zeitpunkt zur Fertigstellung benennen müssen. Wenn der Beginn noch nicht feststeht, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angegeben werden.

Experten-Tipp: Häuslebauer sollten sich absichern

Eine Baufinanzierung ist derzeit so günstig wie noch nie. Viele erwarten jedoch, dass die Zinsen demnächst wieder steigen werden. Die OZ sprach mit Alexandra Ramson, Teamleiterin im ImmobilienZentrum der Rostocker Ostseesparkasse, über die Entwicklung und wer sich überhaupt ein Haus leisten kann.

Werden die Zinsen bald steigen?

Alexandra Ramson: Derzeit sehen wir eher einen Seitwärtstrend: weiter runter geht es nicht, aber auch noch nicht wirklich höher. Trotzdem ist in Zukunft durchaus eine Zinssteigerung zu erwarten. Wichtig ist daher, eine Finanzierung auf solide Beine zu stellen – durch ein entsprechendes Eigenkapital und längere Zinsbindungsfristen.

Was können Häuslebauer noch tun? Zusätzlich sollten potenzielle Eigentümer Sicherungsinstrumente nutzen. Die Ospa bietet aktiv das Bausparen an, durch das sich der heutige Zins eines solchen Vertrages sichern lässt. Attraktiv ist auch ein Forward-Darlehen, mit dem sich ebenfalls das heutige Zinsniveau für die Zukunft – maximal fünf Jahre im Voraus – festhalten lässt.

Wer kann sich die Finanzierung eines Hauses leisten? Ab wann ist eine Finanzierung grundsätzlich möglich?

Da gibt es kein Rezept. Als Faustregel könnte vielleicht gelten: Das Eigenkapital sollte wenigstens für die Bau- beziehungsweise Erwerbsnebenkosten reichen. Wichtig sind regelmäßige und relativ sichere Einkünfte, denn auch nach Abzug der Kreditrate und der Nebenkosten muss genug frei verfügbares Einkommen zum Leben bleiben.

Worauf sollten Häuslebauer bei der Finanzierung unbedingt achten?

Vor dem Kauf sollte die Werthaltigkeit des Objektes mit dem Preis abgeglichen werden. Die potenziellen Eigentümer sollten einen Experten schätzen lassen und das Vorhaben absichern. Dabei geht es sowohl um die Absicherung der Immobilie durch entsprechende Sachversicherungen als auch um die Sicherung der Familie. Für Letzteres sind nach wie vor eine Lebensversicherung, der Einkommensschutz und eine Restschuldabsicherung zu empfehlen. Was genau für den einzelnen Interessenten wichtig und richtig ist, wird in einem Beratungsgespräch ermittelt.

 Interview: André Wornowski

 André Wornowski

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