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Bauen und Wohnen Mit der Zahlung in Verzug: Was säumige Mieter tun können
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04:58 05.03.2018
Die Miete sollte immer pünktlich und vor allem vollständig gezahlt werden. Wer in Zahlungsverzug gerät, riskiert die Kündigung. Quelle: Christin Klose/dpa
Berlin

Die Miete pünktlich zu überweisen, zählt zu den wichtigsten Pflichten von Mietern. Nach einer Mieterhöhung oder einem Jobverlust kann aber schnell ein Zahlungsrückstand entstehen. Wichtige Fragen und Antworten:

Wann kann der Vermieter einem säumigen Mietzahler kündigen?

„Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter sogar fristlose Kündigung aussprechen. Hierfür müsse der Vermieter den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen - zum Beispiel September und Oktober - insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gelte, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt, so Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Können Mieter gekündigt werden, wenn sie ihre Miete mindern?

Ja, grundsätzlich schon. Denn wer wegen eines Mangels an seiner Wohnung die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das entschied zuletzt der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 193/16).

In dem Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppichbodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er deshalb einmal nur rund 408 Euro. Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monats und zahlte lediglich rund 403 Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter.

Der Bundesgerichtshof entschied: Zwar sei hier eine Mietminderung in Höhe von 5 Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Überweisung und die zu hohe Minderung habe insgesamt zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens.

Kann der Mieter die Kündigung verhindern?

Im Prinzip ist das möglich. „Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.

„Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen“, sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.

dpa/tmn

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