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Sechs Etagen, Hochhaus, Villen: Wie sollen die Bausteine stehen?

Neues Wohngebiet an der Hafenstraße: Bürgerschaft und Verwaltung entwickeln ein Modellgebiet zu bezahlbarem Wohnen Sechs Etagen, Hochhaus, Villen: Wie sollen die Bausteine stehen?

In einem Workshop wurden verschiedene Ideen diskutiert, damit die Wohnungen möglichst günstig vermietet werden können / Baustart für 2019 geplant

Greifswald. Wunsch der Greifswalder Bürgerschaft ist es, das neue Wohngebiet zwischen Hafen- und Marienstraße zu einem Modellgebiet für bezahlbaren Wohnraum zu machen. „Es ist das letzte innerstädtische Wohngebiet, das derart zentral gelegen ist. Da sollten wir die Bürger auf jeden Fall mitnehmen, ihre Ideen und Vorschläge einsammeln“, sagt Monique Wölk (SPD), Vorsitzende des Bauausschusses, die am Donnerstagabend gemeinsam mit der Stadtverwaltung einen Workshop zum neuen Wohngebiet organisiert hat. Der Saal im ehemaligen E-Werk war bis auf den letzten Platz gefüllt.

Einfachste Variante für die Stadt als Eigentümerin des Gebietes wäre, die Grundstücke meistbietend zu verkaufen. Bei der exquisiten Lage mit Blick auf den Ryck, zehn Gehminuten ins Zentrum, könnten dabei Höchstpreise erzielt werden, die über 300 Euro je Quadratmeter liegen. Doch genau diese Entwicklung wollen die Bürgerschaft und Oberbürgermeister Stefan Fassbinder (Grüne) verhindern. Ihnen liegt am Herzen, dass im neuen Wohngebiet nicht nur Besserverdienende leben, sondern auch Menschen, die nur wenig Geld verdienen. Diese „soziale Durchmischung“, wie der Fachbegriff dazu heißt, ist Kernanliegen der Fraktionen von SPD, Grünen und Linkspartei.

Viele Besucher des Workshops im E-Werk sahen das Ziel der niedrigen Mieten skeptisch. Bausenator Jörg Hochheim (CDU) hält zumindest soziales Wohnen mit Mieten um die 5,50 Euro für „unerfüllbar“

beziehungsweise „sehr schwierig“. Es gebe keine ausreichende Gewinnspanne für Unternehmer. Bezahlbare Mieten sollen bei etwa acht Euro kalt liegen. Die höchsten Mieten im Gebiet könnten zwölf Euro betragen, so die Schätzung.

Teuer sei das Bauen auf den Grundstücken insbesondere wegen der hohen Feuchtigkeit im Boden. „Ursprünglich ist der Ryck über das Gebiet geflossen. Das macht den Baugrund schwierig“, sagt der Vize-OB.

Konkret heißt das: Wer dort baut, kann kein einfaches Fundament gießen, sondern muss Pfähle aus Beton tief ins Erdreich einlassen, um tragfähige Schichten zu erreichen. „Das ist keine Zauberei, aber vergleichsweise teuer“, sagt Hochheim.

Vorschlag 1: Stadt verkauft

unter dem Verkehrswert

Ein Vorschlag, die Kosten zu senken ist, dass die Stadt die Grundstücke für einen geringeren Betrag verkauft, als sie wert sind. „Da es sich um Grundstücke im städtischen Sanierungsgebiet handelt, müssten wir die Differenz zum Verkehrswert als Stadt ins Sondervermögen einzahlen“, erklärt Hochheim. Heißt: Der städtische Geldbeutel wird doppelt belastet. Zum einen, weil die Einnahmen fehlen und zum anderen, weil die fehlende Summe ins Sondervermögen eingezahlt werden muss. „Es ist nicht unmöglich das zu machen. Ich halte es aber nicht für besonders sinnvoll“, sagt Hochheim.

Vorschlag 2: Mischkalkulation

Eher vorstellen kann sich der Bausenator das Modell einer Mischkalkulation, das beispielsweise in Hamburg erprobt wurde. Hierbei wird ein Wohnhaus zu verschiedenen Mietpreisen in den einzelnen Etagen vermietet. Das wegen des geringen Lichts und der Einsehbarkeit von der Straße aus eher unattraktive Erdgeschoss könnte für maximal 7,50 Euro kalt vermietet werden, während die oberen Etagen teurer sind. „Die teureren Wohnungen subventionieren dann die günstigen“, erklärt Monique Wölk. Um zu kontrollieren, wer Anspruch auf die günstigen Wohnungen hat, entsteht jedoch „ein hoher administrativer Aufwand“, gibt Hochheim zu bedenken.

Vorschlag 3: Günstigere Preise über eine höhere Dichte

Je mehr Etagen die Häuser im Wohngebiet haben und je dichter sie zusammenstehen, desto günstiger ist der Mietpreis, der erzielt werden kann. „Ich warne davor, über die Dichte preiswerten Wohnungsbau zu erzielen. Diese dichte Packung geht mit so starken Qualitätseinbußen einher, die in zehn bis 30 Jahren nicht akzeptabel sind“, sagt Planer Frank-Bertolt Raith, der im Auftrag der Stadt eine Bebauung für das Gebiet entworfen hat. Architekt Burchard Dreiseitel kann sich eine „modulare Bauweise“ vorstellen. Diese soll es ermöglichen, über die Veränderung weniger Bauteile eine Vierzimmerwohnung in zwei Zweizimmerwohnungen zu teilen oder andere Wohnungsgrößen je nach Bedarf zu erreichen.

Vorschlag 4: Genossenschaften und Bauherrengemeinschaften

Die größte Zustimmung riefen die Ausführungen von Thomas Bestgen von der Projektmanagement GmbH in Berlin hervor. Er schlägt Genossenschafts- und Bauherrenmodelle vor. „Genossenschaften sind verpflichtet, zum Selbstkostenpreis zu bauen“, sagt Bestgen. Durch diese Variante könnten Kosten für Makler, Berater, Transferkosten und Gewinn des Bauträgers eingespart werden. Ähnlich funktioniere das Modell Bauherrengemeinschaft.

Katharina Degrassi

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