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Herr Claus soll für Stralsunds Schönheit zahlen

Stralsund Herr Claus soll für Stralsunds Schönheit zahlen

Dr. Dieter Claus sitzt im Erdgeschoss seines sanierten Altstadthauses und deutet auf die Balken über ihm, um zu zeigen, wie ungerecht er sich behandelt fühlt.

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Dieter Claus hält die Rechnung zum Sanierungsausgleich in der Hand: 1421 Euro soll er zahlen, weil der Wert seines Grundstücks gestiegen ist.

Quelle: Fotos: Alexander Müller

Stralsund. Dr. Dieter Claus sitzt im Erdgeschoss seines sanierten Altstadthauses und deutet auf die Balken über ihm, um zu zeigen, wie ungerecht er sich behandelt fühlt. Nur zwei Stück aus dem historischen Gebälk konnte der Arzt im Ruhestand retten, alles andere musste er erneuern.

OZ-Bild

Dr. Dieter Claus sitzt im Erdgeschoss seines sanierten Altstadthauses und deutet auf die Balken über ihm, um zu zeigen, wie ungerecht er sich behandelt fühlt.

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Nicht die Stadt hat etwas für mich getan, sondern ich habe etwas für Stralsund getan.“Dieter Claus, Hausbesitzer

1998 hatte der heute 82-Jährige damit begonnen, aus der verfallenen Bruchbude in der Badenstraße 50 wieder die Altstadt-Perle zu machen, die sie heute ist. 250000 Euro habe er investiert, ohne Fördermittel zu bekommen, 23 Container mit Bauschutt abgefahren. Die Hansestadt ist in den vergangenen Jahren auferstanden aus Ruinen — in der Badenstraße 50 hat sie das Dieter Claus zu verdanken, so sieht zumindest er das.

Doch statt einer Dankeskarte bekam er eine Rechnung. Denn die Stadtverwaltung hat eine andere Sichtweise: 1421 Euro möchte sie von Dieter Claus haben, im sperrigen Beamtendeutsch „Sanierungsausgleichsbetrag“ genannt. Dahinter steckt eine soziale Logik: Weil Stralsund in den vergangenen Jahren auch mit öffentlichen Geldern saniert und dadurch immer schöner wurde, stieg der Wert des Grundstücks von Dieter Claus. Und zwar um satte 20 Prozent seit dem Kauf — von 143 Euro auf 172 Euro pro Quadratmeter. Dafür wird nun ein Ausgleich fällig, argumentiert die Verwaltung.

Der Rentner sieht es genau andersherum: „Nicht die Stadt hat etwas für mich getan, sondern ich habe etwas für Stralsund getan.“

In der Situation von Dieter Claus befinden sich Tausende Hausbesitzer in ganz Deutschland. In Stralsund sind Eigentümer von mehr als 1700 Grundstücken in der Altstadt und Frankenvorstadt betroffen. Beide Viertel sind zumindest in Teilen Sanierungsgebiete, in denen grundsätzlich ein Ausgleich fällig wird. Eine Pflicht zur Zahlung entsteht zwar erst, wenn alle Arbeiten im Viertel abgeschlossen sind, was noch in ferner Zukunft liegt. Doch derzeit verschickt die Stadt vorzeitige Ablösevereinbarungen mit Rabatt. 530 Briefe wurden bereits versandt, einer davon an Dieter Claus.

Dass es dabei um keine Peanuts geht, beweist diese Zahl: 4,5 Millionen Euro hat die Stadt bisher eingenommen.

Zwischen all den Gesetzen und Paragraphen geht es dabei auch um eine ideologische Frage: Wer ist Baumeister und wer Profiteur von Stralsunds neuer Schönheit?

Mit diesem Problem beschäftigt sich auch der Berliner Rechtsanwalt Axel Dyroff, der deutschlandweit als Experte auf dem Gebiet gilt. „Bislang sind alle Prozesse, bei denen der Sanierungsausgleich im Grundsatz in Frage gestellt wurde, gescheitert“, sagt er. Doch Ende 2015 hat Dyroff einen Sieg vor Gericht erstritten, von dem er glaubt, dass er eine Kehrtwende bedeuten könnte.

Anwalt Dyroff hat es als Prozessvertreter von 80 Grundstückbesitzern in Berlin gewissermaßen durch die Hintertür versucht — und Recht bekommen. Das Gericht folgte seiner Argumentation, dass beim Ermitteln der Grundstückswerte von damals und heute ausreichend berücksichtigt werden müsse, wie die Eigentümer durch eigene Maßnahmen zu einer Steigerung beigetragen haben. Grundstücksbesitzer sind nach dieser Rechnung also nicht nur Profiteure des Fortschritts, sondern auch seine Baumeister. Das Gericht ordnete an, dass die Beiträge um bis zu 62 Prozent reduziert werden müssen. In der Hauptstadt, wo die Preise durch die Decke gehen und der Ausgleich bis zu 200000 Euro betragen kann, ist das eine echte Hausnummer. Die Berufung läuft. „Wenn wir uns durchsetzen, muss an das Thema völlig neu herangegangen werden“, sagt Dyroff.

Das könnte auch für Stralsund Konsequenzen haben. Zwar ist auch hier der Ausgleichsbetrag im Grundsatz rechtens, es lohnt sich jedoch, die Höhe zu hinterfragen. Die Stadtverwaltung gab auf OZ-Nachfrage keine Auskunft darüber, wie genau der Gutachterausschuss den Wert der Grundstücke ermittelt hat. Dafür sei der Landkreis zuständig. Inwieweit Leistungen der Eigentümer angerechnet werden, unterliege einer Einzelfallprüfung.

Dieter Claus aus der Badenstraße 50 will das Problem nun aussitzen. Bevor die Stadt Geld von ihm bekommt, soll sie erstmal beweisen, dass sie wirklich etwas für den Wert seines Grundstücks tut. Seit Jahren fordert Claus, dass der Verkehr in der Altstadt reduziert wird — er hat Angst, dass sein Haus bei den ständigen Erschütterungen irgendwann zusammenstürzt. Der Rentner hat sogar einen Brief an den Oberbürgermeister geschrieben. Passiert ist nichts.

So errechnet sich der Sanierungsausgleichsbetrag

§ 154 im Baugesetzbuch regelt den Sanierungsausgleich. Der legt fest, dass der Eigentümer eines Grundstücks innerhalb eines Sanierungsgebiets einen Beitrag an die Gemeinde zu zahlen hat, im Gegenzug für die öffentlichen Kosten zur Modernierung des Viertels. Die Summe errechnet sich dabei aus der Wertsteigerung des einzelnen Grundstücks.

Im Fall von Dieter Claus heißt das: Grundstücksgröße 49 m2, Anfangswert 143 Euro/m2, Endwert 172 Euro/m2, Wertsteigerung 29 Euro/m2. Das ergibt einen Ausgleichsbetrag von 1421 Euro. Bei Zahlung bis Ende März wird der Betrag um zehn Pozent reduziert.

DREI FRAGEN AN...

1. Welche Möglichkeiten gibt es, gegen einen Bescheid zum Sanierungsausgleich vorzugehen?

Grundsätzlich kommt man an einer Zahlung nicht vorbei. Der Ausgleichsbetrag ist verfassungskonform, das ist in etlichen Prozessen abgesegnet worden. Es gibt jedoch die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen und die Rechtmäßigkeit des Bescheids auf Fehler zu prüfen. Knackpunkt kann hier die Wertermittlung sein. Es lohnt sich immer, sich die Berechnung transparent darlegen zu lassen, um sie auf mögliche Fehler hin zu untersuchen.

2. Lohnt es sich, auf das Angebot der Stadtverwaltung zur vorzeitigen Zahlung einzugehen?

Das kommt darauf an, ob die Bodenwerte gerade fallen oder steigen. Die Berechnung des Ausgleichs erfolgt ja auf Grundlage des derzeitigen Quadratmeterpreises. Geht der in der Zukunft weiter hoch, steigt auch der zu zahlende Betrag. Das gleiche gilt natürlich auch in die andere Richtung. Es verhält sich ein bisschen so wie bei Aktien an der Börse. Vorzeitige Regelungen haben natürlich einen Nachteil: Wer jetzt eine Vereinbarung trifft, kann sich später nicht mehr darüber streiten.

3. Ist eine Steigerung des Bodenwerts um 20 Prozent wie in dem von uns beschriebenen Fall viel?

Ja, das ist eine satte Steigerung. In Berlin haben wir Raten von durchschnittlich fünf bis 15 Prozent. Allerdings haben wir hier auch Quadratmeterpreise von teilweise mehr als 1000 Euro. Da kann der Ausgleichsbetrag auch schon mal auf 200000 Euro hochgehen.

Von Alexander Müller

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