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Betriebskosten: 60 Prozent der Abrechnungen sind fehlerhaft

Tipps für Mieter zu Schönheitsreparaturen, Kündigung wegen Eigenbedarf, Heizkosten und vielem mehr Betriebskosten: 60 Prozent der Abrechnungen sind fehlerhaft

Immer häufiger geht der Mieterverein Vorpommern-Greifswald wegen einbehaltener Kautionen vor Gericht und gewinnt fast immer

Greifswald Der Fahrstuhl wird nicht repariert, der Vermieter will die Kaution nicht herausrücken, an den Wänden schimmelt es, die Betriebskostenabrechnung ist verdammt hoch. Die Probleme, mit denen sich Mieter an den Mieterverein Vorpommern-Greifswald wenden, sind vielfältig. Die OSTSEE-ZEITUNG sprach mit Geschäftsführer Dirk Barfknecht.

Das häufigste Thema bei den Beratungen im Mieterverein sind die Betriebskosten. Wie oft finden Sie Fehler in der Abrechnung?

Dirk Barfknecht: Die Fehlerquote ist relativ hoch. Sie liegt in den uns vorliegenden Fällen bei 60 Prozent. Der sehr hohe Wert kommt zustande, weil wir Mitglieder haben, die jedes Jahr wegen der Betriebskostenabrechnung zu uns kommen. Sie wissen bereits um die Fehler des Vermieters. Man sagt ganz allgemein, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch ist.

Was sind die häufigsten Fehler?

Barfknecht: Beispielsweise werden bei Eigentumswohnungen die Kontoführungsgebühren mit aufgeführt, oder Leistungen aufgelistet, die nicht erbracht worden sind. Beliebt sind hier die Hausmeisterkosten. Zum Teil wissen die Mieter gar nicht, dass es einen Hausmeister gibt, die Beträge in der Abrechnung sind aber sehr hoch. Mitunter werden die Vorauszahlungen immens erhöht, ohne dass dafür ein Grund ersichtlich ist. Auch dann prüfen wir als Mieterverein für unsere Mitglieder.

Was ist mit den Heizkosten?

Barfknecht: Auch da gibt es Probleme. Wenn die Kosten hoch sind, weil die Heizanlage zum Beispiel defekt ist, muss der Vermieter den Mangel beheben. Manchmal ist aber auch das Heizverhalten der Mieter schuld. Dann arbeiten wir mit der Verbraucherschutzzentrale zusammen. In anderen Fällen wurde vorab gejubelt, wie gut das Gebäude energetisch saniert sei, aber das trifft dann gar nicht zu. Es kommt häufig vor, dass sich Mietinteressenten den Energieausweis nicht zeigen lassen. Sie sehen dann nur die Miete von acht Euro pro Quadratmeter und gehen davon aus, dass sich hinter der hohen Miete auch eine gute Wohnung mit hohem energetischen Niveau verbirgt. Später kommt dann die Überraschung, dass die Wohnung gar nicht die Qualität hat, die den Mietpreis rechtfertigen würde.

Was muss im Energieausweis stehen, damit acht Euro gerechtfertigt sind?

Barfknecht: Der Energiebedarf des Hauses sollte mindestens unter 160 Kilowattstunden je Quadratmeter im Jahr liegen. Je niedriger der Wert ist, desto besser. Wenn die Kosten allerdings sehr niedrig angegeben sind und einem das seltsam vorkommt, sollte man lieber nachfragen und kontrollieren, ob das realistisch ist.

Muss der Vermieter die Höhe der Vorauszahlungen immer an den Vormietern ausrichten oder darf er sich frei entscheiden?

Barfknecht: Er darf sich im Prinzip frei entscheiden. Deshalb muss man als Wohnungssuchender aufpassen. Es könnte sein, dass mit sehr niedrig angegebenen Nebenkosten die Gesamtmiete unrealistisch niedriggerechnet wurde. Zwei Euro oder 2,20 Euro sind übliche Durchschnittswerte für Nebenkosten.

Häufiges Streitthema sind Schönheitsreparaturen. Was ist, wenn die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war?

Barfknecht: Dann muss man sie auch beim Auszug nicht renovieren. Das ist neue Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes.

Welche Regeln gelten, wenn man in eine renovierte Wohnung eingezogen ist?

Barfknecht: Für uns ist die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs entscheidend. Wenn in einem Vertrag steht, dass Schönheitsreparaturen auf jeden Fall alle drei, fünf oder sieben Jahre ausgeführt werden müssen, ist das wegen der starren Fristen unwirksam. Eine Formulierung wie „in der Regel soll“ ist allerdings rechtens, denn es kommt auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache an.

Als Grundregel empfehle ich Mietern, testhalber ein aufgehängtes Bild von der Wand abzunehmen und zu gucken, wie es darunter aussieht. Ist ein Farbunterschied sichtbar, muss renoviert werden, wenn alles einheitlich ist, nicht. Sollte die Tapete beschädigt sein, weil die Katze sie abgekratzt hat, dann muss man die Schönheitsreparaturen machen, egal, was im Vertrag steht.

Welche Probleme kann es bei der Wohnungsübergabe noch geben?

Barfknecht: Bedenklich finde ich, wenn Vermieter neuerdings die Bestandsaufnahme der Wohnung mit einem Tablet machen und den Mieter auf diesem unterschreiben lassen. Wenn der Mieter das dann später per E-Mail zugeschickt bekommt, stehen da vielleicht Aufgaben drauf, die vorher dort gar nicht gestanden haben. Der Mieter sollte nie unterschreiben, wenn es nachträglich die Möglichkeit gibt, die Inhalte zu ändern. Das gilt auch, wenn der Vermieter nur ein Schriftexemplar dabei hat. Deswegen sollte man in diesem Fall das Übergabeprotokoll abfotografieren. Man kommt unter Umständen in Beweisnot. In einem Fall hatte der Mieter die Dübellöcher zugeschmiert. Der Vermieter wollte aber anschließend die ganze Wohnung gestrichen wissen und stellte eine Rechnung über 80 Quadratmeter Deckenwand.

Was können Sie in solchen Fällen als Mieterverein tun?

Barfknecht: Wir widersprechen, die geforderte Summe für unberechtigt verlangte Schönheitsreparaturen wird nicht gezahlt. Der Vermieter versucht dann oft, den Betrag mit der Kaution zu verrechnen. Mittlerweile ist die einbehaltene Mietkaution der häufigste Grund, warum unsere Mitglieder vor Gericht gehen.

Wie viele Fälle sind das?

Barfknecht: Zehn bis 15 Fälle pro Jahr.

Wie viele gewinnen Sie?

Barfknecht: Was die Kaution angeht, haben wir bisher fast alle gewonnen. Oft einigen wir uns aber bei nicht eindeutiger Rechtslage auch im Vorfeld und machen einen Vergleich. Kautionen werden zunehmend zum Streitthema.

Wie hat sich das über die Jahre entwickelt?

Barfknecht: Als ich vor 20 Jahren anfing, war die Kaution kein Thema. Ebensowenig wie Eigenbedarfskündigungen.

Was verbirgt sich dahinter?

Barfknecht: Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen nutzen will, kann er aus Eigenbedarf kündigen. In meinen ersten zehn Jahren beim Mieterverein hatte ich zwei Fälle. Heute zeigt ein Mieter zum Beispiel Schimmel in der Wohnung an und als Antwort gibt es eine Eigenbedarfskündigung.

Wie oft kommt das vor?

Barfknecht: Wir haben fünf bis zehn Fälle pro Jahr, bei denen wir den Verdacht haben, dass es sich um eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung handelt. Es gab einen Eigentümer, der ein Wohnhaus gekauft und für eine Modernisierung größtenteils leergezogen hat, um die Wohnungen dann für über neun Euro wieder zu vermieten. Der letzte alte Mieter wurde dann wegen Eigenbedarf gekündigt.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Barfknecht: Wenn der Eigentümer nach der Kündigung nicht in die Wohnung einzieht, muss er Schadensersatz zum Beispiel für die Umzugskosten zahlen.

Interview von Katharina Degrassi

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