Abriss oder Sanierung: Streit zwischen Stadt und Eigentümer

An einem Haus in der Großen Hohen Straße in Wismar steht der Spruch: „Wer verarmen will und weiß nicht wie, kauf alte Häuser und baue sie“. Daran fühlt sich Stefan Kröger jedes Mal erinnert, wenn er sein Haus in der Böttcherstraße 23 sieht. Seit einem Jahr gehört ihm das um 1910 erbaute Gebäude und es ist eine Ruine. Da ihm auch die Grundstücke Böttcherstraße 25 und 27 gehören, würde er das Haus gern abreißen und ein neues mit größeren Wohnungen bauen. „Gern auch mit historisch gestalteter Fassade, damit die Ansicht und die optische Kleinteiligkeit erhalten bleiben“, sagt er. Doch da scheint kein Weg hinzuführen. Die Stadt besteht bislang auf einer Sanierung. Als im Sommer einige Dachziegel herunterfielen und Stefan Kröger um Sicherung von Gehweg und Straße bat, gab es nicht nur eine Sperrbarke vor dem Haus, sondern auch eine Anordnung zum Vollzug des Denkmalschutzgesetzes. Darin wird der Eigentümer aufgefordert, alle losen Dachziegel fachgerecht zu klammern, im Bedarfsfall zu entfernen und durch neue ersetzen zu lassen. Verrottete Unterkonstruktionen seien bei Bedarf zu ersetzen. Bereiche, die durch Holzschädlinge befallen sind, seien zu sanieren, „sodass der Schaden behoben wird und eine Neuausbreitung ausgeschlossen ist“, heißt es in der Anordnung. Des Weiteren wird der Eigentümer aufgefordert, lose Putzflächen zu entfernen, schadhafte Trauf- und Windbretter zu erneuern, schadhafte Fenster zu erneuern oder so mit Brettern zu schließen, „dass Schlagregen und Schnee nicht in das Gebäude eindringen können“. Insgesamt führt die untere Denkmalschutzbehörde zwölf Punkte auf, von denen neun vom Eigentümer binnen zwei Monaten abzuarbeiten sind. Sollte das nicht der Fall sein, droht die Behörde mit Zwangsgeldern, die für jeden Punkt gesondert aufgeführt sind und eine Gesamtsumme von 41 000 Euro ergeben. In der Begründung erklärt Thorsten Günter, Abteilungsleiter für Sanierung und Denkmalschutz bei der unteren Denkmalschutzbehörde, dass das Haus ein wichtiges Dokument für die städtebauliche Gestaltung und wesentlich für den Straßenzug sei. Daher bestehe gemäß der Denkmalbereichsverordnung ein öffentliches Interesse am Erhalt der Böttcherstraße 23. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird von der Behörde „nicht als abgängig“ eingeschätzt. Gleichzeitig wirft sie dem Eigentümer vor, dass er über Jahre hinweg versäumt hat, sich um den „normalen laufenden Bauunterhalt“ zu kümmern. Die untere Denkmalschutzbehörde kommt zu dem Schluss: „Insgesamt halten sich die verlangten Maßnahmen in einem überschaubaren und dem Eigentümer nicht überfordernden Rahmen, weil sie auf die notwendigsten Sicherungsmaßnahmen beschränkt worden sind.“ In den Ohren von Stefan Kröger klingt das wie Hohn. „Ich bin erst seit einem Jahr Eigentümer und soll nun mit dem Wunderstab alles richten, was die Vorbesitzer über Jahre oder sogar Jahrzehnte versäumt haben“, sagt er. Bei Gericht hat er aufschiebende Wirkung der Vollzugsanordnung beantragt. „Einfach, weil es in zwei Monaten nicht zu schaffen ist“, so Kröger. Das belegt ein Gutachten von Uwe Schümann, von der Industrie- und Handelskammer zu Schwerin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Holzschutz. Er hat festgestellt, dass im Dach und Dachgeschoss des Hauses 23 in der Böttcherstraße mehr als 90 Prozent aller vorhandenen Holzbalken durch „holzzerstörende Pilze und/oder Insekten“ befallen sind. „Mit dem notwendigen Entfernen der befallenen Balken wird das konstruktive Gefüge im Dach und in den Holzbalkendecken im Dachgeschoss vollständig zerstört“, lautet sein Ergebnis. Eine Sanierung sei mit vertretbarem Aufwand nicht möglich. Im Erd- und im Obergeschoss hat der Sachverständige in der Holzbalkendecke und im Holzfußboden Nassfäulepilze festgestellt sowie weitere Fäulnisschäden in der Küche und im Treppenflur. Bei einem normgerechten Ausbau der befallenen Hölzer würde ein Substanzverlust von mehr als 70 Prozent der Geschossdecke und des Fußbodens eintreten. „Da die geringer geschädigte Rest-Substanz dann nicht mehr eigenständig tragfähig ist, . . ., ist von einem Totalverlust der historischen Bausubstanz auszugehen“, schreibt Uwe Schümann in seinem Gutachten. Schon gar nicht könnten die Sanierungsarbeiten zur Bestandssicherung innerhalb von zwei Monaten ausgeführt werden. „Nach der Landesbauverordnung ist es nicht zulässig, Bauleistungen mit dem hier erforderlichen Leistungsumfang und wesentlichen Eingriffen in das statisch-konstruktive Gefüge ohne Ausführungsplanung und genehmigte Sanierungsstatik an ein Bauunternehmen zu vergeben“, führt Uwe Schümann als Gründe an. Darüber hinaus denkt er nicht, dass das Gebäude erhalten werden kann, zumal durch den Einsturz von Fachwerkwänden an der Rückseite die Standsicherheit bereits erheblich beeinträchtigt sei. Aus dem Verkehrswertgutachten Die ehemaligen Eigentümer, eine Erbengemeinschaft, haben 2008 ein Verkehrswertgutachten für die Böttcherstraße 23 erstellen lassen. Gutachter Walter Schäfer stellt im August 2008 „erhebliche Setzungen fest, die auf die Baufälligkeit des Gebäudes zurückzuführen sind“. Schon damals kommt er zu dem Schluss: „Das Wohnhaus bedarf einer umfassenden Sanierung, um wieder bewohnbar zu werden.“ Im Gutachten heißt es, dass die vorhandene Ausstattung verschlissen ist, und weiter: „Auch der Gebäudezustand ist als stark verschlissen einzustufen.“ Der Grund: unterlassene Bauunterhaltung. Als Bauschäden und -mängel werden festgestellt: schadhaftes Tragwerk, zerstörte Holzbalkendecken, großflächige Putz- und Mauerwerksschäden, mangelnder Wärme-, Schall- und Brandschutz. Den Verkehrswert gibt der Gutachter mit 8000 Euro an, wobei das marode Gebäude den Wert des Grundstücks erheblich mindert. Es ist von einem Totalverlust der historischen Bausubstanz auszugehen.“ Uwe Schümann, Sachverständiger für Holzschutz Sylvia Kartheuser

Wismar - Abriss oder Sanierung: Streit zwischen Stadt und Eigentümer