Haus verkaufen und dafür Rente kassieren: So funktioniert Leibrente

Vor 25 Jahren haben Helga und Walter Rodewald ihr Reihenendhaus in Peckatel (Ludwigslust-Parchim) in der Nähe von Schwerin gebaut. Dort fühlen sich die beiden heute 81-jährigen Senioren wohl. „Und wir möchten hier unseren Lebensabend verbringen“, betont der gelernte Elektriker Rodewald. Für die laufenden Arbeiten am Haus, im Haushalt und auf dem 500-Quadratmeter-Grundstück brauche man aber zunehmend Hilfe. Bleibt die Frage der Kosten. Das Ehepaar, das keine näheren Angehörigen mehr hat, entschied sich für das Leibrentenmodell. Es verkaufte seine Immobilie 2017 der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG aus Frankfurt am Main (Hessen). Haus und Grundstück wurden mit insgesamt 135 000 Euro bewertet. Bei Vertragsabschluss zahlte man dem Paar einmalig 15 000 Euro. Monatlich erhalten die Rodewalds zudem eine Leibrente in Höhe von 342 Euro. Gleichzeitig zieht der Käufer vom Restwert des Wohnwertes monatlich 665 Euro als Miete ab. Während die Senioren alle laufenden Kosten für Gas, Wasser, Energie und Wartungsarbeiten sowie die Hausratversicherung tragen, zahlt der Käufer die Hausversicherung. Experte: Verkauf gut durchrechnen: „Die Leibrente, welche die Verkäufer erhalten, fällt oft nicht so hoch aus wie erhofft“, verdeutlicht Dr. Niclot von Stralendorff, Geschäftsführer der Notarkammer MV. Und dies gelte erst recht, wenn Reparaturen oder altersbedingte Umbauten anstehen. Auch auf dem Objekt lastende Schulden reduzieren den Betrag, der monatlich bei den Verkäufern ankommt. Auch an den Wertsteigerungen der Immobilie nehmen die Verkäufer nicht mehr teil. „Diese verwirklichen sich beim Käufer“, gibt von Stralendorff zu bedenken. In den vergangenen Jahren hätten sich die 53 Notare im Nordosten bereits schätzungsweise mit mehr als 100 Leibrenten-Fällen auseinandersetzen müssen. Bleiberecht im Grundbuch vermerken: Es sei eine umfassende Absicherung der früheren Eigentümer wichtig, sagt auch Peter Klipp von der Stiftung Warentest. Er betont: „Ihr Bleiberecht muss im Grundbuch erstrangig vermerkt sein.“ Die Verbraucherorganisation hat sechs Varianten der Immobilienrente – weitere Infos unter www.test.de – analysiert. Habe man keine Erben und fühle sich von den Betriebskosten und Instandhaltungsarbeiten überfordert, sei ein Leibrenten-Modell denkbar, so Klipp. Voraussetzungen seien aber ein Vergleich der Angebote und eine unabhängige fachmännische Beratung. Zu bedenken ist ein Insolvenzfall des Käufers, der dann die Leibrente nicht mehr zahlen kann. „Die Leibrente kann zwar durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Auch dann kommen die Verkäufer aber erst an ihr Geld, wenn das Haus versteigert wird und der neue Käufer sie auszahlt. Zudem muss der Anwalt vorfinanziert werden“, so Notarassessor von Stralendorff. Aktuell liegt das Marktvolumenfür die Immobilienrenten in Deutschland – über alle Anbieter gesehen – bei etwa 500 Millionen Euro pro Jahr. Diese Größenordnung soll laut Deutscher Leibrenten Grundbesitz AG schon kurzfristig auf eine Milliarde Euro jährlich steigen. Letztere gilt als Marktführerin der Branche. Das Unternehmen verwaltet aktuell im eigenen Bestand eine Wohnfläche von rund 90 000 Quadratmetern. Im vergangenen Jahr schloss die Firma 210 Verträge ab. In diesem Jahr werden es nach Angaben einer Unternehmenssprecherin weit mehr als 300 sein. Alter der Immobilienbesitzer entscheidend: Der Nordosten „ist ein wichtiger Markt mit Potenzial“, sagt Claudia Thöring, Pressesprecherin der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG. Allein 2020 hatte der Marktführer im bundesweiten Immobilienrenten-Geschäft 75 Kundenanfragen aus MV. Künftig werde man hier die Vertriebsaktivitäten ausbauen, so Thöring. Bis es zum Vertragsabschluss kommt, vergehen in der Regel einige Monate – besonders jetzt im Corona-Lockdown. Klar ist: Je älter die Besitzer des Hauses oder der Eigentumswohnung sind, umso höher fällt die monatliche Rate aus. „In der Praxis sind die Hausverrenter zumeist älter als 70 Jahre“, erläutert Christoph Maurer, Vorstand der Initium AG aus Schorndorf. Er berät unter anderem die Stiftung Liebenau, die ebenfalls in Baden-Württemberg beheimatet ist. Aktuell bieten bundesweit fünf Stiftungen ihre Dienste an, hinzu kommen Immobilienfirmen und Privatleute. Nicht nur Lage der Immobilie wichtig: Ermittelt wird ein sogenannter Wohnwert im Monat inklusive Instandhaltung. „Dieser errechnet sich aus der jährlichen Vergleichsmiete multipliziert mit dem Bewertungsgesetz. Für letzteres ist das Alter der Personen entscheidend“, so Maurer. Für die Bewertung der Immobilie sind dessen Lage, der bauliche Zustand und Restschulden von Belang (Beispielrechnung siehe Kasten). Die Anbieter von Leibrenten bieten individuelle Verträge für die Verkäufer der Immobilien an. Interessenten sollten deshalb die Offerten genau vergleichen und sich fachlich unabhängig beraten lassen. Christoph Maurer, Vorstand der Initium AG aus Schorndorf (Baden-Württemberg), berät unter anderem Stiftungen. Er gibt ein Rechenbeispiel: Ausgangssituation: Ein Ehepaar will seine Immobilie verkaufen – die jüngere Person ist 70 Jahre alt. Das Haus hat einen Verkehrswert von 350 000 Euro – davon entfallen 150 000 Euro auf den Grundstückswert. Die Vergleichsmiete beträgt 1000 Euro pro Monat. Das Paar wünscht keine Einmalzahlungen (zum Beispiel für Darlehensablösungen). Es sind auch keine anfänglichen „Revitalisierungskosten“ (beispielsweise für eine neue Heizung) erforderlich. Das Angebot: Lebenslanges Wohnungsrecht für das Paar wird erstrangig im Grundbuch eingetragen. Der quasi notarielle Wohnrechtwert der Immobilie beträgt anfänglich 133 860 Euro. Dieser ergibt sich aus dem Multiplizieren der jährlichen Vergleichsmiete mit dem Faktor 11,155. Letzterer ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz. Dieses orientiert sich unter anderem an der allgemeinen Lebenserwartung der Bundesbürger. Bei Tod oder Aufgabe des Wohnrechts wird in diesem Fall der nicht abgewohnte Restwert erstattet. Das Ehepaar kann unter folgenden monatlichen Ratenzahlungen entsprechend der Zahlungsdauer wählen: 10 Jahre: monatlich 800 Euro (Summe: 96 000 Euro)15 Jahre: monatlich 570 Euro (Summe: 102 564 Euro) 20 Jahre: monatlich 455 Euro (Summe: 109 152 Euro) Im vorzeitigen Todesfall werden die Raten an die Erben weiterbezahlt. Es gibt keine laufenden Mietzahlungen (1000 Euro pro Monat) und Instandhaltungen werden bis auf einen Selbstbehalt – hier 1500 Euro jährlich – vom neuen Eigentümer (der Stiftung) übernommen. Der Hausverrenter trägt wie bisher die anfallenden Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom, Versicherungen). Alternativ zur Ratenzahlung könnte das Ehepaar auch einen Einmalbetrag von 84 000 Euro erhalten. Dieser könnte über eine Versicherungsgesellschaft in der Tarifart Beitragsrückgewähr verrentet werden. Dies ergäbe dann beispielsweise eine lebenslange Rente von rund 300 Euro pro Monat. In der Praxis werde die Ratenzahlung von den allermeisten Interessenten bevorzugt, so Maurer. Die Hausverrenter seien bei Beginn deutlich älter als 70 Jahre alt. Es gelte: Je höher das Eintrittsalter bei Vertragseintritt, umso niedriger der Wohnrechtswert, aber umso höher die Ratenzahlung. Alternativ zu einer Ratenzahlung über einen Zeitraum von zehn bis 20 Jahren bietet beispielsweise die Stiftung Liebenau auch die Auszahlung eines Einmalbetrages an. Dieser könne über eine Versicherungsgesellschaft in der Tarifart Beitragsrückgewähr verrentet werden. In der Praxis entschieden sich aber die meisten Interessenten für das Ratenmodell, so Maurer. „Neben den rechtlichen Fragen sollte ein solcher Immobilien-Verkauf auch wirtschaftlich durchgerechnet und seine steuerlichen Folgen geprüft sein“, betont Dr. Niclot von Stralendorff Lesen Sie auch MV: Wenig Rente trotz 40 Jahren Arbeit – viele Betroffene Antrag stellen: Ein Wechsel der Steuerklasse kann sich lohnen So kräftig kassiert der Staat durch Steuern bei Renten-Erhöhungen mit „Wir sehen unsere Vereinbarung als Win-win-Situation“, erklärt Walter Rodewald. Das Wohnrecht bestehe zeitlebens. Müssten sie vorher ausziehen, steht ihnen bis zum Lebensende eine ortsübliche Mietzahlung für den Verzicht auf das Wohnrecht zu. Von Volker Penne